Como fazer um estudo de viabilidade para projetos residenciais e comerciais

Em contextos altamente competitivos — como os da arquitetura, engenharia e construção civil — entender como fazer um estudo de viabilidade desde o início é essencial. Afinal, mesmo que um projeto apresente um conceito inovador, esteja em uma localização privilegiada e tenha um cliente engajado, a falta de uma análise estruturada pode comprometer completamente sua concretização. Isso ocorre, sobretudo, quando se avança diretamente para a fase de desenvolvimento sem, antes, validar de forma cuidadosa as condições técnicas, legais e econômicas envolvidas.

Por esse motivo, saber como fazer um estudo de viabilidade torna-se um passo decisivo para evitar retrabalhos, reduzir incertezas e, ao mesmo tempo, alinhar expectativas entre todas as partes interessadas. Mais do que um relatório técnico, esse estudo é um processo estratégico que guia o futuro do projeto com base em dados consistentes, premissas bem definidas e simulações de cenários. Dessa forma, nas seções a seguir, será possível entender como estruturar esse estudo com profundidade, clareza e foco em resultados concretos.

O que é, afinal, um estudo de viabilidade em projetos?

Embora o termo seja amplamente utilizado, seu significado, na maioria das vezes, acaba sendo reduzido a uma análise simplificada de custos. Na realidade, compreender como fazer um estudo de viabilidade envolve muito mais do que isso. Trata-se, acima de tudo, de um instrumento técnico e estratégico que avalia se determinado projeto pode ser implantado com segurança, eficiência e retorno adequado — considerando, simultaneamente, múltiplas perspectivas.

Além disso, esse tipo de estudo permite não apenas identificar incompatibilidades logo nas etapas iniciais, mas também antecipar gargalos legais ou estruturais que poderiam comprometer o cronograma ou o orçamento. Como resultado, ele se torna um apoio concreto à tomada de decisão, já que oferece dados confiáveis e cenários comparativos. Em especial no caso de projetos residenciais e comerciais, essa análise ganha ainda mais relevância, uma vez que envolve exigências rigorosas do mercado, complexidade normativa crescente e, sobretudo, altos investimentos que exigem previsibilidade e controle.

Saiba mais em: Estudo de viabilidade: o que é e como usar na gestão de projetos

Quais tipos de viabilidade devem ser considerados para uma análise completa?

Antes de qualquer tomada de decisão, é necessário ampliar a visão e considerar o projeto sob diferentes óticas. Avaliar apenas o custo da obra, por exemplo, é insuficiente e até perigoso. 

Um bom estudo de viabilidade deve combinar múltiplas dimensões de análise — todas interdependentes — para que o cenário final seja confiável. A seguir, veja quais são os eixos mais relevantes:

Viabilidade técnica

Essa análise responde à pergunta: “é possível construir o que foi idealizado com os recursos e condições disponíveis?” Para isso, avalia-se o terreno, as características do solo, a infraestrutura existente (água, esgoto, energia, mobilidade), o acesso à mão de obra qualificada e a disponibilidade de materiais na região.

Esse tipo de viabilidade é especialmente importante em locais com restrições físicas, como terrenos inclinados, áreas de proteção ambiental ou zonas urbanas adensadas. Ignorar essa etapa compromete não só a execução do projeto, mas também seu custo e cronograma.

Viabilidade legal

Além das condições físicas, todo projeto está sujeito a normas urbanísticas e ambientais que delimitam o que pode ou não ser feito. Portanto, a viabilidade legal envolve a análise rigorosa de legislações municipais, planos diretores, zoneamentos, coeficientes de aproveitamento, recuos obrigatórios, taxas de permeabilidade e autorizações específicas exigidas por cada localidade.

Em muitos casos, essa etapa exige articulação com prefeituras, órgãos ambientais, departamentos de trânsito e até companhias concessionárias. Um descuido aqui pode travar o licenciamento por meses ou inviabilizar totalmente a proposta.

Viabilidade econômica e financeira

Mesmo que o projeto seja tecnicamente exequível e legalmente autorizado, ele ainda precisa ser viável do ponto de vista financeiro. Ou seja, o investimento necessário deve estar dentro da capacidade do empreendedor e, mais importante, deve gerar retorno coerente com os objetivos do negócio.

Por isso, é essencial estimar com precisão os custos diretos e indiretos, mensurar o retorno sobre o investimento (ROI), calcular o payback e analisar diferentes cenários de comercialização, venda ou locação. A análise de viabilidade financeira também ajuda a prever a sensibilidade do projeto frente a variações de preço, atrasos ou mudanças de escopo.

Viabilidade mercadológica

Um erro comum em projetos comerciais ou residenciais é desenvolver um produto com base apenas no desejo do cliente, sem verificar se há demanda real para aquilo. 

A viabilidade mercadológica supre essa lacuna: ela investiga o perfil do público-alvo, a concorrência na região, o comportamento de consumo, os preços praticados e os diferenciais competitivos que podem tornar a proposta mais atrativa.

Esse tipo de análise também ajuda a ajustar o programa de necessidades, a linguagem arquitetônica e até o tamanho da edificação, para que o produto final tenha maior aderência ao mercado.

Quais são as etapas práticas para fazer um estudo de viabilidade?

Agora que os eixos principais da análise estão claros, é fundamental entender como organizar o estudo na prática. Ainda que cada projeto tenha sua particularidade, algumas etapas se repetem e garantem a consistência do processo. Veja abaixo um roteiro aplicável a projetos de diferentes escalas e tipologias:

1. Definição clara do objetivo e do escopo

Antes de mais nada, é preciso deixar nítido o propósito do projeto: será uma edificação para venda, aluguel, ocupação própria ou uso misto? Qual é o público pretendido? O escopo inicial deve incluir premissas de área construída, tipo de uso, nível de investimento previsto e expectativas de retorno. Isso define os limites do estudo e os indicadores que serão analisados.

Leia mais sobre o tema em: Guia completo do escopo do projeto: como fazer o gerenciamento!

2. Levantamento técnico e legal aprofundado

Com o escopo em mãos, inicia-se o levantamento de informações físicas, topográficas, ambientais e normativas. Isso envolve desde consultas a bases públicas e entrevistas com órgãos reguladores, até vistorias técnicas no local e coleta de documentos cartoriais. É nessa fase que surgem condicionantes decisivos, como presença de áreas de proteção, passivos ambientais ou limitações de gabarito.

3. Projeções iniciais com base em estudo de massa

De posse dos dados técnicos e legais, é possível desenvolver um estudo volumétrico ou esquemático (com plantas, cortes e perspectivas) que demonstre o potencial construtivo. Essa visualização inicial já permite cruzar variáveis como número de pavimentos, aproveitamento do terreno e metragem vendável. É a primeira simulação concreta da proposta.

4. Simulação de custos e receitas

Com o estudo preliminar definido, projeta-se o custo total do empreendimento, considerando obra, licenciamento, projeto, taxas, publicidade e imprevistos. Em paralelo, estimam-se as receitas possíveis, seja via venda por m², locação ou retorno operacional (em casos como coworkings ou unidades hoteleiras). A partir disso, calcula-se a rentabilidade, o ponto de equilíbrio e o tempo de retorno.

5. Teste de diferentes cenários

Nenhum estudo de viabilidade está completo sem considerar variações. O que acontece se o preço de venda cair 10%? E se o custo da obra subir 15%? Simular esses cenários — com apoio de planilhas dinâmicas e ferramentas de análise — permite entender a resiliência do projeto e identificar limites seguros de operação.

6. Elaboração do parecer final

Ao reunir todas as análises, o estudo deve apresentar um parecer técnico bem fundamentado, destacando se o projeto é viável como está, se requer ajustes ou se deve ser descartado. Essa conclusão precisa ser clara, com embasamento técnico e recomendações para as próximas etapas.

Como apresentar o estudo de forma clara e estratégica?

Depois de estruturado, o estudo de viabilidade precisa ser apresentado de maneira que facilite a tomada de decisão. Especialmente quando o cliente não é técnico, a clareza e a visualização são fundamentais para garantir compreensão e engajamento. Nesse sentido, recomenda-se:

• Elaborar um resumo executivo com os principais dados e conclusões;
• Utilizar gráficos, tabelas e indicadores visuais;
• Incluir plantas esquemáticas e imagens de apoio;
• Organizar os anexos por tema (legal, técnico, financeiro);
• Apontar prós, contras e riscos com objetividade.

Essa apresentação não é apenas um formalismo: ela reforça a credibilidade da equipe, facilita negociações com investidores e pode até acelerar processos de aprovação institucional.

Como o FlowUp ajuda a organizar estudos de viabilidade com mais eficiência?

Realizar todas essas etapas com organização e controle é um desafio. É justamente aí que o FlowUp se destaca como aliado estratégico. A plataforma permite que equipes técnicas, gestores e stakeholders acompanhem o progresso do estudo de viabilidade em tempo real, com recursos como:

• Quadros Kanban e cronogramas Gantt para organizar cada fase;
• Centralização de arquivos (plantas, estudos, pareceres e legislações);
• Registro de decisões e troca de feedbacks direto nas tarefas;
• Integração com documentos compartilhados, planilhas e checklists;
• Automação de lembretes, follow-ups e históricos de revisão.

Com isso, o FlowUp transforma um processo complexo em algo fluido, confiável e colaborativo — desde a concepção da ideia até o momento de decidir se o projeto deve avançar.

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Estudar a viabilidade é o ponto de partida de projetos bem-sucedidos!

Ao dominar como fazer um estudo de viabilidade, líderes de projeto se tornam capazes de tomar decisões mais inteligentes, alinhar expectativas desde o início e evitar retrabalhos que poderiam comprometer toda a proposta. 

Essa etapa não é apenas um protocolo técnico: é um gesto de responsabilidade profissional com o cliente, com a equipe e com os recursos investidos.

Por isso, antes de desenvolver, maquetar ou licitar, pare, analise e estruture com profundidade. E conte com ferramentas que tornam esse processo mais leve, assertivo e colaborativo.

Leia também: Estudo preliminar: por que essa etapa é decisiva para aprovar ideias com o cliente

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